올해 서울 아파트 공시가격 18.67%↑
강남3구·한강벨트 20%대 올라…보유세 부담 40∼50%대 증가 예상
성동구 상승률 29.04%로 서울서 가장 높아…도봉·강북·금천은 2%대
전국 평균 9.16% 상승…종부세 대상 주택 작년 대비 17만호 늘어
지난해 서울 강남과 한강벨트권 아파트값이 가파르게 오른 영향으로 올해 서울 공동주택 공시가격이 두 자릿수 비율로 올라 5년 만에 최고 상승률을 기록했다.
강남3구(서초·강남·송파구) 등 서울 일부 자치구는 공시가격 상승률이 20%대 수준으로 높아 고가 아파트 중에는 보유세 증가율이 50%를 넘는 곳도 나올 전망이다.
국토교통부는 올 1월1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1천585만가구의 공시가격에 대해 오는 18일부터 4월6일까지 20일간 소유자 열람과 의견 청취 절차를 진행한다고 17일 밝혔다.
올해 공시가격은 작년과 동일한 현실화율(69%)이 적용돼 작년 한해 동안 개별 시세 변동만 반영한 결과라고 국토부는 설명했다. 1월1일 기준 시세에 현실화율 69%를 곱한 수치다.
평균 공시가격의 가파른 상승폭은 서울 일부 지역 고가 아파트 가격 상승분 등이 반영된 결과다.
서울은 작년 대비 18.67% 오르며 전국 시도 가운데 유일하게 전국 평균을 웃돌았다. 지난해(7.86%)의 2배가 넘는 상승률이다.
현실화율은 동결됐지만 한국부동산원 기준으로 지난해 연간 서울 아파트 매매가격 상승률(8.98%)은 물론 실거래가 상승률(13.49%)까지 크게 웃도는 공시가격이 산출됐다.
서울 상승률은 부동산 시장이 활황이던 2021년(19.91%) 이후 최고치이며, 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 세 번째로 높다. 역대 최고 상승률은 '버블 세븐'(강남·서초·송파·목동(앙천)·분당·평촌·용인) 지역 가격이 급등한 시기인 2007년 28.40%다.
서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남3구의 공시가격 상승률은 24.7%로 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다. 강남구가 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구는 22.07% 각각 올랐다.
강남3구와 더불어 지난해 집값이 크게 오른 한강벨트 8개 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포) 공시가격도 23.13% 올라 강남3구에 근접한 수준의 상승률을 보였다.
성동구의 상승률이 29.04%로 서울에서 가장 높았고 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%), 영등포구(18.91%) 등도 대부분 20% 넘는 높은 상승률을 기록했다.
서울을 제외한 지역의 공시가격은 3.37% 올라 서울과 그 외 지역 간 격차가 뚜렷했다.
이미지 확대헬로 아카이브 구매하기올해 서울 아파트 공시가격 18.67%↑…5년 만에 최고 상승률 - 3
상승률 상위 5개 지역을 보면 2위인 경기(6.38%)는 서울보다 12%포인트가량 낮았고 이어 세종(6.29%) 울산(5.22%), 전북(4.32%) 순이었다. 제주(1.76%↓), 광주(1.25%↓), 대전(1.12%↓), 대구(0.76%↓), 충남(0.53%↓), 강원(0.45%↓), 전남(0.24%↓), 인천(0.10%↓)은 작년 대비 공시가격이 하락했다.
종합부동산세 부과 대상인 공시가격 12억원 초과(1세대 1주택자 기준) 전국 공동주택은 작년(31만7천998가구) 대비 약 53.3%(16만9천364가구) 증가한 48만7천362가구로 집계됐다. 이 가운데 약 85.1%(41만4천896가구)가 서울 소재 주택으로 파악됐다.
서울에서 공시가격 12억원 초과 공동주택이 가장 많은 곳은 강남구(9만9천372가구)였고 이어 송파구(7만5천902가구), 서초구(6만9천773가구), 양천구(2만8천919가구), 성동구(2만5천839가구) 등 순이었다.
송파구는 12억원 초과 주택이 작년 대비 1만8천821가구 늘었고 강동구(증가량 1만6천362가구), 성동구(1만5천378가구), 강남구(1만5천327가구), 양천구(1만3천801가구) 등도 증가량이 많았다.
반면 강북구, 도봉구, 노원구, 금천구, 관악구는 12억원 초과 주택이 없었다.
공시가격이 20% 이상 급등한 서울 강남과 한강벨트권 아파트 보유자들은 이를 근거로 산출하는 올해 보유세가 작년 대비 40∼50%대 증가할 것으로 예상된다.
올해 공시가격은 18일부터 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)와 해당 주택 소재지 관할 시군구청 민원실에서 열람할 수 있다. 의견이 있으면 4월6일까지 의견서를 부동산 공시가격 알리미 사이트로 제출하거나 관할 시군구청 민원실, 한국부동산원 각 지사에 서면으로 낼 수 있다.
국토부는 의견 청취 절차와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공동주택 공시가격을 결정해 4월30일 공시할 예정이다. 이후 5월29일까지 이의신청을 받아 검토·심사한 뒤 6월26일 조정·공시한다.
(서울=연합뉴스) 임기창 기자 pulse@yna.co.kr
서울 아파트 공시가격 상승 시 문제점
서울 아파트 공시가격 상승은 단순히 세금 인상을 넘어 복지 혜택 축소와 가계 경제 위축 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다. 특히 2026년 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 상승하며 역대 세 번째로 높은 상승률을 기록함에 따라 다음과 같은 주요 문제점들이 지적되고 있습니다.
1. 보유세 등 직접적인 세금 부담 급증
공시가격은 재산세와 종합부동산세(종부세)의 산정 기준이 됩니다. 정부가 공시가격 현실화율을 69%로 동결했음에도 불구하고, 시세 자체가 크게 오르면서 강남 3구 등 주요 지역의 보유세 부담이 20~30% 이상 크게 늘어날 것으로 전망됩니다.
2. 건강보험료 인상 및 복지 혜택 탈락
공시가격은 건강보험료 산정 및 각종 복지 수급 자격의 기준(과표)이 됩니다.
건강보험료 부담: 지역가입자의 경우 공시가격 상승이 곧 보험료 인상으로 이어집니다.
복지 수급권 상실: 기초연금, 국가장학금 등 60여 가지 행정 지표에 활용되므로, 소득은 그대로인데 공시가격만 올라 복지 대상에서 제외되는 '복지 사각지대' 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 고령자 및 1주택자의 현금 흐름 악화
소득이 일정하지 않은 은퇴 고령층이나 실수요 1주택자의 경우, 급격히 오른 보유세를 납부하기 위해 생활비를 줄여야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 이는 실질 소득 감소와 소비 위축으로 이어져 가계 경제에 타격을 줍니다.
4. 임대료 전가에 따른 주거비 상승
다주택자의 경우 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세의 월세 전환을 가속화하거나 임대료를 올릴 가능성이 큽니다. 이는 결국 무주택 서민과 청년층의 주거비 부담을 가중시키는 부작용을 낳습니다.
5. 자산 양극화 및 증여 고민 심화
공시가격 상승 전 세금 부담을 피하기 위해 미리 증여를 선택하는 사례가 늘어나며, 결과적으로 '부의 대물림'을 고착화하고 자산 양극화를 심화시킬 우려가 있습니다
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