재개발 앞둔 서울 빌라, 부르는게 값?

[개관]

성동구 금호21구역 재개발 사업은 현재 시공사 선정 단계에 있으며, 사업 진행 속도가 매우 빠른 편입니다. 주요 현황은 다음과 같습니다.

위치: 서울 성동구 금호동3가 1번지 일대.

사업 규모: 지하 6층~지상 최고 20층, 아파트 1,242세대 및 부대복리시설 건설 예정 (당초 계획 대비 사업성 증가).

주요 경과:

2023년 9월: 정비구역 지정 고시.

2024년 7월: 조합설립 창립 총회 완료.

2024년 10월 18일: 조합 설립 인가 획득. (조합 직접 설립 제도 활용, 최단기간 동의율 달성으로 주목받음).

2025년 8월: 시공사 선정을 위한 첫 입찰 공고.

2025년 10월: 롯데건설 단독 입찰로 1차 유찰, 2차 현장설명회에 롯데건설과 포스코이앤씨 등 2개 건설사 참여.

2025년 12월 15일: 2차 입찰 마감 예정.

특징:

신속통합기획(신통기획)을 통해 사업이 추진되어 속도가 빠릅니다.

일부 세대에서 한강 조망이 가능할 것으로 예상되며, 하이엔드 브랜드 도입을 추진 중입니다.

3호선 금호역, 5호선 신금호역, 경의중앙선 응봉역을 이용할 수 있습니다.

현재 시공사 선정을 위한 2차 입찰이 진행 중이며, 롯데건설과 포스코이앤씨의 경쟁 구도가 형성될 가능성이 있습니다.

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=51181

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억대 ‘웃돈’ 몰리는 동네는?

10·15 대책에 뜨는 재개발

관리처분계획 인가 전까지

조합원 지위 양도 가능하고

갭투자 할 수 있는 빌라 인기

금호21구역 프리미엄 10억

10·15 부동산대책 이후 사업 초기 단계 재개발 매물에 투자 수요가 쏠리고 있다. 관리처분계획인가 전 빌라 등 재개발 물건은 거래뿐 아니라 갭투자도 가능하기 때문이다. 이에 따라 사업 초기 단계임에도 ‘프리미엄(웃돈)’이 10억원에 달하는 곳도 등장하고 있다.

경기 지역까지 매수세 확산

장기사업, 묻지마투자 주의

10·15 대책 이후 재건축 아파트 투자가 까다로워지자 재개발 빌라로 수요가 몰리고 있다. 사진은 웃돈 10억원 가량이 붙은 서울 성동구 금호21구역의 모습. 김재훈 기자

2일 정비업계에 따르면 서울 마포구 ‘염리4구역’은 지난 8월 재개발 정비구역으로 지정됐다. 2003년 아현뉴타운의 일부로 재개발 사업이 추진됐지만, 주민들의 반대로 2015년 정비구역에서 해제됐다.

다시 사업의 첫발을 내디딘 수준이지만 매물 가격은 높은 수준으로 형성돼 있다. 대지 지분을 13.2㎡(약 4평)만 갖고 있는 빌라 가격이 12억5000만원에 달한다. 대지 지분이 70㎡(약 22평)이며 15억원이었던 다가구주택은 지난 주말 거래가 완료된 것으로 전해진다. 지하철 2호선 이대역이 도보권이고 인근에 ‘마포그랑자이’ ‘마포프레스티지자이’ 등 마포구 내 고가 아파트가 위치해 높은 가치를 인정받고 있다.

마포구의 한 공인중개사는 “정비구역이 지정된다는 이야기가 나올 때부터 염리4구역 내 가격 접근성이 좋은 매물부터 가격이 오르고 있었다”며 “10·15 부동산대책이 발표된 이후 상대적으로 합리적인 가격으로 보이는 매물은 지난 주말에 바로 가계약금이 들어왔다”고 설명했다.

10·15 부동산대책에 따르면 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업지는 조합원 지위 양도가 어려워진다. 1주택이면서 10년 이상 보유·5년 이상 거주 등 까다로운 요건을 만족해야 거래가 가능하다. 재건축은 주로 아파트를 대상으로 하는데, 서울 전역 아파트는 갭투자가 불가능하다.

반면 재개발 사업지에 몰려 있는 빌라는 국토교통부가 공고한 16개 단지를 제외하면 갭투자를 할 수 있다. 관리처분계획인가 전 단계 재개발 사업지가 투자처로 떠오르고 있는 이유다. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역도 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다.

성동구 ‘금호21구역’ 매물도 대책 발표 이후 가격이 급격히 올랐다. 이곳은 지난해 조합 설립을 인가받았고, 현재 재개발의 7부 능선인 사업시행인가를 준비하고 있다. 매수세가 몰리면서 현재 금호21구역에 남은 매물은 1개에 불과하다. 웃돈이 10억원가량 붙은 매물도 지난달 거래가 성사된 것으로 전해졌다.

성동구의 한 공인중개사는 “원래 웃돈이 7억~8억원 수준이었는데 10·15 대책 발표 이후 10억원까지 뛰었다”면서 “그럼에도 아침에 매물이 나오면 저녁에 팔릴 정도로 투자자가 많다”고 귀띔했다.

이어 “재개발 사업은 오래 걸리고, 빌라나 단독주택 매수로 다주택자가 되면 취득세가 중과되는 만큼 자식에게 증여 목적으로 매물을 보러오는 경우도 늘고 있다”고 덧붙였다.

규제지역으로 지정된 경기도 재개발 빌라 가격도 들썩이고 있다. 성남시 수정구의 ‘신흥3구역’이 대표적이다. 사업시행인가를 받기 전 초기 단계인 재개발 사업지다. 대지 지분 28.74㎡(약 9평) 빌라 매물 호가가 5억8000만원에 형성돼 있다. 비슷한 대지 지분을 가진 빌라가 지난달 9일 4억원에 거래됐다. 인근 ‘수진1구역’과 ‘신흥1구역’이 동시에 재개발을 추진하고 있어 대단지 아파트촌 형성에 대한 기대감이 작용한 것으로 보인다.

한 부동산업계 관계자는 “신흥3구역 빌라 매물의 경우 전세금을 뺀 실제 투자금액이 4억원에 달하는 등 갭(매매 가격과 전세 가격의 차이)이 아파트 수준으로 커지고 있다”고 말했다. 재개발 구역 지정도 되지 않은 빌라에 ‘묻지마 투자’를 하는 사람도 늘어나고 있다.

전문가들은 재개발의 경우 아파트 입주까지 긴 시간이 소요되는 만큼 투자에 유의해야 한다고 경고했다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “부동산 대책으로 갈 곳을 잃은 돈이 재개발에 몰리고 있는 것으로 보인다”며 “재개발 사업이 불투명한 곳에 막무가내로 자금을 투입하는 행위는 지양될 필요가 있다”고 말했다.

이용안 기자 lee.yongan@mk.co.kr

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11457824