이미 서울 집값은 아찔한 수준으로 올랐다. 서울 아파트 평균값의 15억원, 중위(중간)값은 11억원을 돌파했다. 문제는 각종 지표가 여전히 ‘집값 상승’을 가리킨다는 점이다. 정부의 확장재정 기조로 시중에 풀리는 나랏돈도 상승론에 힘을 싣는다. 주식시장이 ‘불장’(강세장)이다 보니 돈을 번 이들은 부동산으로 눈을 돌린다. 전문가들조차 “서울은 집값 상승을 피하기 어렵다”고 입을 모은다.
머니랩은 윤지해 부동산R114 리서치랩장과 이상우 인베이드투자자문 대표, 정보현 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 올해 ‘돈이 되는’ 투자 전략, 가격이 오를 만한 아파트를 분석했다.
윤지해 랩장: 지난해 서울 아파트값이 부동산R114 기준으로 12%, 한국부동산원 통계로는 8.7% 올랐는데, 올해도 그만큼 오를 거로 본다. 신축 아파트 공급이 원활히 이뤄지지 않기 때문이다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9000가구(지난해보다 31% 감소) 정도다. 임대 물량이 포함된 수치라 실제론 훨씬 적을 거다. 정부의 규제 탓에 매물도 잠긴 상황이다. 매물이 귀해지면 가격 상승을 유발한다. 전월세 가격 급등과 인플레이션(물가 상승)도 집값을 올리는 요인이다.
이상우 대표: 올해는 7% 오를 것으로 예상한다. 우선 신규 공급이 없다. 또 이재명 대통령이 ‘코스피 5000’을 국정 과제로 내걸면서 주가가 많이 올랐지 않나. 그만큼 부자가 많아진다는 의미다. 코스피가 오르면 이들은 주식을 팔고 아파트를 살 거다.
정보현 위원: 서울은 전체적으로 3~5% 상승할 거로 본다. 무엇보다 전월세 시장이 불안하다. 실거주 의무가 있는 토지거래허가제로 전세 매물이 줄고 월세 전환 속도가 빠른 상황이다. 웬만한 서울 아파트 월세가 150만~200만원에 이른다. 임차인(세입자)의 주거 비용 부담이 역대급으로 높아지면서 매매로 넘어가는 수요가 많아질 전망이다.
강남 3구, 노도강(노원·도봉·강북구) 등 지역별로 움직임이 다를 것 같다.
윤지해: 지난해 강남 3구 집값은 15%가량 뛰었지만, 10억원 이하인 중저가는 한참 덜 올랐다. 올해는 문재인 정부 2년 차처럼 집값 상승 흐름이 외곽으로 퍼지면서 중저가 아파트값의 상승률이 높을 것으로 본다. 당연히 강남도 오르지만, 상승률로 보면 중저가가 나을 수 있다는 의미다.
이상우: 강남이 많이 오르면서 지역 간 양극화는 불가피할 것 같다. 특히 강남 3구에 랜드마크급 단지가 입주하면서 동네 집값을 올리고, 주변 단지들도 시세를 따라가는 현상이 나타날 거다. 잠실르엘 가격이 뛰면서 잠실엘스와 리센츠가 따라가는 게 대표적인데, 이런 현상이 방배(디에이치방배, 9월 입주)와 반포(반포래미안트리니원, 8월 입주)로 이어질 것으로 본다.
정보현: 강남은 정중동(靜中動) 흐름을 보일 것으로 예상한다. 다만 상승률로 보면 15억원 이하인 노도강이 높을 것 같다. 그동안 집값이 오르지 못했고, 대출 여력은 상대적으로 있어 ‘갭(가격 격차) 메우기’ 현상이 나타날 거로 본다. 만약 6월 지방선거를 앞두고 노도강 등 외곽 지역이 토지거래허가구역에서 해제되면 눌려 있던 수요가 살아날 가능성이 크다.
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