'재개발 분담금'의 양극화

[개관]

재개발 분담금은 재개발 사업 시 조합원이 기존 주택이나 토지를 제공하고 새 아파트를 받을 때 추가로 부담해야 하는 비용입니다. 이는 조합원 분양가에서 조합원의 기존 자산 가치(권리가액)를 뺀 금액으로 산정됩니다.

초과 용적률에 대한 임대주택 공급 비율을 낮추면 대표적인 서울 강남 재건축 대장주인 대치동 은마아파트는 분담금이 1억원 이상 감소하는 것으로 나타났다. 동대문구 신속통합기획 1호로 재개발을 추진 중인 청량리9구역은 재건축 수준으로 임대비율을 낮춰도 분담금이 수천만 원 줄어드는 데 그쳤다.

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강북 재개발 지역은 분담금에 영향을 주는 종전가액(기존 토지·건물 가치)이 대체로 낮고 임대주택을 일반분양으로 전환해도 강남만큼 분양 수익을 내기 어렵기 때문으로 분석된다.

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11일 매일경제가 하나감정평가법인 등의 도움을 받아 임대주택 의무공급 비율 조정 시뮬레이션을 한 결과 분담금 감소 체감 효과는 은마가 청량리9구역보다 클 것으로 예상됐다.

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서울시는 주택 공급에 속도를 내기 위해 재건축·재개발에 적용되는 임대주택 의무공급 비율을 낮추는 방안을 추진하고 있다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 임대주택 의무 비율은 재개발 사업의 경우 초과 용적률의 50~70%, 재건축은 30~50%로 정해져 있다. 서울시는 2009년부터 조례를 통해 공통적으로 50%로 적용하고 있다.

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시는 재건축의 경우 조례를 바꿔서 이 비율을 낮추는 방안을 검토 중이다. 임대주택 비율이 재건축보다 20%포인트 높은 재개발은 하한선을 재건축만큼 내리는 방안을 고민하고 있다. 이를 위해선 도정법 변경이 필요하기 때문에 국토부에 건의할 계획이다.

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은마는 제3종 일반주거지역의 최대 용적률(법적상한용적률)을 받고 역세권 용적률 특례를 추가로 적용해 최종 용적률을 331.94%로 끌어올렸다. 최고 49층 5893가구로 재건축되는데 용적률을 더 얻은 대가로 지어야 하는 임대주택은 676가구(전용면적 59㎡)다.

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임대주택 비율을 40%로 낮추면 임대주택은 512가구(164가구 감소), 이 비율을 30%로 내리면 383가구(292가구 감소)로 감소한다. 줄어든 임대주택 물량만큼 시장에 팔 수 있는 일반분양 물량이 늘어난다. 즉 현행 임대주택 비율 50%에서 일반분양은 365가구인데, 이 비율을 30%로 낮추면 일반분양은 657가구로 약 80% 증가한다.

청량리9구역은 용적률 299.87%를 적용해 최고 35층 843가구로 재개발된다. 용적률을 높인 대가로 공급해야 하는 임대주택은 37가구다. 임대주택 비율을 40%, 30%로 낮추면 임대주택은 30가구, 22가구로 각각 줄어든다. 조합·일반분양으로 돌릴 수 있는 물량은 695가구로 늘어나는데 기존(680가구) 대비 2.2% 증가하는 데 그쳤다.

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분담금 부담 완화 효과는 은마가 더 클 것으로 보인다. 현재 은마 전용 76㎡(31평) 소유자가 전용 84㎡를 신청할 경우 추정분담금은 4억6732만원으로 추산됐다. 임대주택 비율을 40%로 낮출 경우 추정분담금은 3억9940만원, 이 비율이 30%로 내려가면 추정분담금은 3억4660만원으로 예상됐다. 추정분담금이 현재보다 최대 1억2072만원 줄어드는 셈이다.

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청량리9구역은 빌라 5억원을 종전가액으로 가정하고 전용 84㎡를 신청하면 추정분담금이 5억3530만원으로 추산됐다. 임대주택 비율을 30%까지 낮추면 전체 사업 수익성을 나타내는 비례율은 112%에서 119%로 올랐지만 추정분담금은 4억9981만원으로 기존보다 6.6%(3549만원) 감소하는 수준에 머물렀다.

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여기엔 강북 재개발의 사업 구조가 작용했다는 분석이 나온다. 강북 재개발은 다세대·다가구주택 등 소규모 지분이 많아 종전가액이 낮게 평가되는 경향이 있다. 이 때문에 사업의 수익성 지표인 비례율이 100%가 넘어도 종전가액과 비례율을 곱해서 산출하는 권리가액이 낮아질 가능성이 높다.

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분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값이다. 강북 재개발 사업장은 분양가가 강남보다 낮아서 임대주택을 일반분양으로 돌려도 수익이 크지 않다는 점도 이유로 지목된다. 오학우 하나감정평가법인 정비사업본부장은 “임대주택 비율을 낮추면 사업성이 개선되는 것은 분명하지만 분양가 차이가 결정적”이라며 “은마는 3.3㎡당 분양가를 8000만원으로 잡은 반면 청량리9구역은 4000만원에 못 미친다”고 말했다.

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이에 따라 용적률 인센티브 등 다른 조치들이 필요하다는 지적이 나온다. 이에 시는 국토교통부에 9·7 대책에서 공공재건축·재개발의 법적 상한 용적률을 1.3배로 적용하기로 한 것을 민간 정비사업에 확대 적용하는 방안도 요청할 예정이다. 용적률을 더 높이면 임대주택 비율을 다소 낮춰도 시의 임대주택 공급 목표치를 달성하기 수월해진다.

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백준 J&K 도시정비 대표는 “강북 재개발 사업성을 실질적으로 높이려면 공사비 상승에 대해서도 최소한의 관리감독이 필요하다”고 말했다. 임대주택 비율 완화나 용적률 상향 등 인센티브로 발생하는 수익이 공사비 인상으로 상쇄될 수 있어서다.

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