서울 집값 '3대 선행지표' 다 뛰어

재초환 고집 李정부, 결국 백기 드나

서울 집값 상승세가 심상찮다. 특히 집값 '3대 선행지표'로 불리는 거래량과 전세가격, 경매 낙찰가율이 일제히 뛰면서 본격적인 불장 초입에 다달은 형국이다. 집값 상승 주원인으로 민간공급 부족이 꼽히지만 정부는 여전히 재건축초과이익환수제(재초환) 유지를 고수한채 대출·세제관련 추가규제 카드만 만지작거리고 있다. 민간공급을 배제한 규제 일변도 정책은 되려 집값 불길만 키울 수 있다는 지적이 나온다.

10일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 9월 서울 아파트 거래량은 5113건으로 직전월 4195건대비 21.9% 늘었다. 신고기한이 이달말까지인 점을 고려하면 거래량은 6000건을 훌쩍 넘길 것으로 예상된다. 이는 전년동기 3058건의 두배에 이르는 수치다.

서울 아파트 거래량은 지난 6월 1만1024건으로 올해 최대치를 찍었다가 '6·27대출규제' 이후인 지난 7월 4039건으로 급감했다. 이후 8월 4195건, 9월 5113건으로 빠른 회복세를 보이고 있다.

또다른 선행지표인 전세가격도 상승세가 가팔라지고 있다.

한국부동산원 '주간 아파트가격 동향'을 보면 9월 다섯째주 기준 서울 아파트 전세값은 전주대비 0.12% 올라 지난해 9월 셋째주(0.12%) 이후 1년만에 가장 큰 상승폭을 기록했다.

지속적인 전세값 상승은 실수요자들의 전환매수나 갭투자 수요를 자극해 집값을 밀어올리는 요인으로 꼽힌다.

대출규제 후 가라앉았던 경매시장도 불과 2개월만에 과열 조짐을 나타내고 있다.

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션 조사결과 9월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 99.5%로 2022년 6월 110.0% 이후 3년3개월만에 최고치를 찍었다.

경매 낙찰가율은 감정가대비 낙찰가 비율을 의미한다. 해당수치가 높다는건 경매 응찰자가 많아 경쟁이 치열했다는 의미로 그만큼 집값 상승 기대감이 크다는 것을 보여준다.

집값 과열 핵심원인으론 공급절벽이 꼽힌다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택통계'를 보면 1~8월 서울 착공물량은 1만4556가구로 전년동기 1만6656가구보다 12.6% 감소했다. 같은기간 분양은 8943가구로 1년전대비 1만5642가구대비 42.8% 줄었다.

대출규제 후 집값이 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 5년내 수도권에 135만가구를 공급하는 '9·7주택공급방안'을 내놨지만 역부족이었다. 공급물량이 대부분 공공분양·임대에 집중된데다 서울내 물량은 4000여가구에 불과했기 때문이다.

하지만 정부는 민간공급 활성화는 외면한채 규제 강화에만 매달리고 있는 실정이다.

현재 정부 안팎에선 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 공시가격 현실화를 통한 보유세 간접인상, 성동·마포·광진구 등 '한강벨트' 대상 토지거래허가구역 확대 등을 포함한 '패키지 후속대책' 가능성이 거론되고 있다.

두차례 대책에도 집값이 잡히지 않자 거래 자체를 틀어막는 극약처방에 나선 것이다.

하지만 시장에선 재건축 등 민간공급이 병행되지 않은 규제 일변도 정책은 '똘똘한 한채' 수요를 자극, 집값을 되려 밀어올릴 수 있다는 우려가 나온다. 총 27번 대책에도 집값 잡기에 실패한 문재인 정부 전철을 밟을 수 있다는 지적도 적잖다.

잇단 부동산시장 이상신호에 재초환 폐지론도 다시 고개를 들 것으로 예상된다.

재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을때 최대 50%를 환수하는 제도다. 조합원당 최대 수억원의 부담금이 부과돼 재건축 활성화를 막는 '대못'으로 불린다. 앞서 9·7대책이 '맹탕' 지적을 받은 것도 재초환 폐지 또는 완화 관련내용이 빠졌기 때문이다.

그럼에도 정부와 여당인 더불어민주당은 재초환 유지 입장을 고수하고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관도 최근 기자간담회에서 재초환과 관련해 "국회에서 논의되고 있어 이를 지켜보는게 우선"이라며 말을 아꼈다.

한 부동산업계 관계자는"이번 정부가 문 정부와 차별화를 선언한 이상 규제보다는 민간공급 활성화로 방향을 잡아야 한다"며 "연말까지 집값 상승세가 지속될 경우 여권 안팎에서 재초환 폐지 또는 완화 목소리가 커질 가능성도 있다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "9·7대책은 강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트 주택수요를 흡수하기엔 한계가 뚜렷하다"며 "강남권·도심권 정비사업 규제 완화, 민간 유인 인센티브 제도화 등 도시정비사업 구조적 개편이 병행돼야 한다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축에 있어 재초환은 조합원 추가분담금을 높이는 장애요인으로 폐지하거나 대폭 완화하는 방향으로 가야 한다"고 강조했다.

박정환 기자 뉴데일리경제