고금리로 인한 부동산 대출 부실
재택근무 트렌드
파월 ”수년간 지속될 것"
커지는 美 상업용 부동산 공포
사무실 공실률 치솟고 가격 급락
“겉으로 보기엔 웅장하고 번쩍번쩍하지만, 속사정은 다릅니다. 불과 몇 년 전만 해도 직장인들로 가득 찼던 사무실은 지금은 텅 빈 경우가 많습니다.”
6일 오후 뉴욕의 한 부동산 개발업자는 명품 거리인 5가에 줄지어 선 빌딩들을 가리키며 이같이 말했다. 걸어 다니며 눈으로 볼 수 있는 건물 1층은 식당, 카페 등이 있어 북적여 보이지만, 정작 그 위에 들어선 사무실은 상당수 공실(空室)이란 것이다. 맨해튼의 유명 빌딩인 ‘플랫 아이언’은 현재 완전히 비어 있다. 원래 사무실로 쓰던 22층짜리 이 건물은 2019년 마지막 임차인이 떠나고 4년 가까이 비어 있었다.
NY Post EDITED BY KCONTENTS
오피스, 상가 등 미국 상업용 부동산의 공실률이 사상 최고로 치솟고, 고금리 여파 등으로 수요가 줄면서 가격이 급락하고 있다. 장기 모기지로 대출받는 가계와 달리 상업용 부동산은 2~3년 만기 대출을 받기 때문에 현재 고금리의 직격탄을 맞게 된다. 여기에다 미국에선 코로나 이후 재택근무 트렌드가 이어져 사무실이 채워지지 않고 있다. 이에 상업용 부동산 대출이 대거 부실화할 것이란 공포가 확산되고 있다. 데이터정보업체 트렙은 올해 미국에서 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출이 5440억달러(약 720조원)에 달한다고 집계했다. 금융 서비스 기업 캔터 피츠제럴드의 하워드 루트닉 최고경영자는 최근 폭스뉴스 인터뷰에서 “앞으로 2년간 수백조원의 채무불이행 사태가 일어나는 등 매우 추악한(ugly) 모습이 나타날 것”이라고 경고했다.
NYCB 주가 일주일 새 60% 폭락
최근 공포가 퍼지기 시작한 곳은 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다. 지난달 31일 NYCB는 부동산 대출 부실 우려로 인한 대손 충당금(떼일 것에 대비한 돈)을 쌓기 위해 배당금을 70% 가까이 줄이기로 했다고 했다. 이날 NYCB 주가는 37% 넘게 내렸다. 이후 글로벌 신용평가사 피치가 NYCB의 신용등급을 하향 조정하는 등 악재가 더해져 주가는 연일 두 자릿수 하락률을 보였다. 6일엔 22% 급락했다. 재닛 옐런 미국 재무부 장관이 의회에서 “고금리와 공실률 증가 등으로 대출 만기가 도래하는 부동산을 중심으로 문제가 생기고 있다”며 “이 문제로 몇몇 금융기관이 상당한 스트레스를 받게 될 것”이라고 밝힌 게 영향을 미쳤다. NYCB 주가는 최근 일주일 새 60% 폭락했다.
미국 상업용 부동산발 위기는 일본, 유럽으로도 번졌다. 일본의 중견은행 아오조라은행은 1분기 예상 실적을 흑자에서 대폭 적자로 고쳐 잡았고, 스위스 3대 은행 중 하나인 율리우스 베어도 7억달러(약 9300억원)쯤 충당금을 쌓기로 했다. 이들이 미국 상업용 부동산에 투자했다가 생긴 손실이 원인이다.
그래픽=양인성
전문가들은 미국 상업용 부동산 문제가 당장 금융 위기로 발전할 가능성은 크지 않겠지만, 상당 기간 경제 전반에 악영향을 미칠 것으로 보고 있다. 제롬 파월 연방준비제도(연준) 의장은 미국 CBS와 인터뷰에서 “글로벌 금융 위기의 전조 현상은 아니다”라면서도 “수년간 상당한 문제가 될 것”이라고 했다. 그는 “대형 은행은 위험 관리가 가능하지만, 상업용 부동산 대출이 많은 중소형 지역 은행의 일부는 문을 닫거나 다른 은행에 인수될 것”이라고 했다.
모건스탠리의 마이크 윌슨 최고투자책임자(CIO)도 “미국 상업용 부동산의 부실 대출을 보유한 은행이 손실을 감당해도 다른 곳으로 대출 능력은 위축될 수 있다”고 했다. 일각에선 미국의 부실한 상업용 부동산이 대거 정리될 것이란 전망도 나온다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 JLL의 밥 나칼 전무는 “오피스의 종말(apocalypse)은 현실”이라면서 “결국 철거되거나 개조되는 부동산이 속출할 것”이라고 했다.
안중현 기자
윤주헌 기자 조선일보
Manhattan office market off to a quiet start in 2024
https://www.crainsnewyork.com/real-estate/manhattan-office-market-quiet-start-2024-colliers-report
서울 오피스빌딩 매매 4년 연속 감소
사무실도 2년째 하락
오피스 매매 시장은 침체
임대시장은 상승
서울 오피스 매매거래 시장이 하락세를 이어가고 있다. 오피스빌딩의 연간 매매거래량은 4년 연속 우하향을, 사무실 거래도 2년째 감소해 세 자릿수 거래량을 간신히 지켜낸 것으로 집계됐다.
반면 임대 시장의 경우 12월 공실률이 전월 대비 소폭 올랐지만 여전히 안정적인 모습을 보였다.
하입비스트 EDITED BY KCONTENTS8일 부동산플래닛에 따르면 지난해 서울시 전역에서 매매가 이뤄진 오피스빌딩은 총 81건으로 전년 거래량인 93건과 비교해 12.9%만큼 감소한 것으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 국토교통부가 실거래가를 공개한 이후 역대 최고 거래량을 기록했던 2019년(188건) 이래 4년 연속 줄어든 수치이자 절반 이상 급감한 수준이다.
지난 12월 한달간의 거래량이 11월(9건) 대비 22.2% 증가한 11건을 기록하며 연중 최고치를 달성했지만 1년 내내 지속된 거래 한파를 녹이고 시장 반전을 이끌어내기엔 역부족이었다.
연간 거래금액의 경우 거래량보다 더 큰 하락폭을 나타냈다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 직전해인 2022년(7조2214억원)과 비교해 49.6% 줄었다.
2022년과 비교하면 YBD의 거래량이 44.4%(4건) 상승한 것 외에는 GBD와 CBD가 각각 27.3%(9건), 5.9%(1건)씩 감소했고 거래금액으로는 3대 권역 모두 적게는 67.2%(GBD)에서 많게는 76.4%(YBD)까지 큰 폭의 하락세를 보였다.
2006~2023년 서울시 오피스빌딩 매매거래량 및 매매거래금액 [사진=부동산플래닛 제공]
지난해 거래가 성사된 서울 지역 사무실은 전년 매매량인 1507건에서 30.8% 줄어든 1043건으로, 2021년 2230건을 기록한 이후 2년째 하락한 것으로 집계됐다. 반면 거래금액은 전년 규모(1조5064억원)에서 52.6% 증가한 2조2989억원을 기록해 비교적 금액대가 높은 사무실들의 거래 비중이 늘어난 것으로 분석됐다.
반면 YBD와 GBD의 거래량은 2022년과 비교해 각각 37.4%, 25.6%씩 감소한 211건과 198건으로 확인됐으며 ETC는 35.8% 줄어든 525건으로 집계됐다.
거래금액에서는 GBD가 전년 대비 50.2% 증가한 5895억원을 기록했고 YBD는 76.1% 하락한 1325억원에 그치며 가장 적은 규모를 보였다. ETC의 경우 거래량은 하락했으나 거래금액은 37.7% 상승한 5103억원으로 마감됐다.
12월 서울시 오피스빌딩의 평균 공실률은 지난 11월(2.11%) 대비 소폭 상승한 2.24%로 집계됐다. 이는 지난 6월(2.59%) 이후부터 11월까지 5개월가량 지속된 감소세가 멈춘 것이지만, 통상 5% 내외로 여겨지는 자연공실률을 크게 밑도는 수준으로 계속해서 견조한 흐름을 이어갔다.
주요 권역별로 살펴보면 3대 권역 모두 공실률이 소폭 상승한 가운데 CBD가 3.26%로 가장 높았고 뒤이어 GBD 1.49%, YBD 1.23% 순으로 확인됐다.
정수민 부동산플래닛 대표는 "지난해 서울시 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓인 반면 임대 시장은 꾸준한 수요 속에서 안정적인 시장 흐름을 보였다"며 "올해 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다"고 말했다.
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 min72@newspim.com
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