'아파트 시장 양극화' 점점 더 벌어져...10·15 규제 때문

[개관]

2026년 현재 대한민국 아파트 시장은 입지, 신축 여부, 브랜드에 따라 가격 격차가 극심해지는 '초양극화' 현상이 고착화되었습니다.

1. 지역별 양극화: 상급지 쏠림

강남권 및 한강변: 규제 완화와 희소성으로 인해 신고가 경신이 지속되며, 자산가들의 '안전 자산'으로 인식되고 있습니다

지방 및 외곽 지역: 인구 감소와 미분양 적체로 인해 거래 절벽과 가격 하락이 이어지며 수도권과의 격차가 더욱 벌어지고 있습니다

2. 단지별 양극화: '얼죽신' 현상

신축 선호 (얼죽신): '얼어 죽어도 신축'이라는 신조어처럼, 고강도 커뮤니티 시설과 최첨단 시스템을 갖춘 신축 아파트로 수요가 집중되고 있습니다

구축 기피: 공사비 상승으로 인해 재건축 기대감이 낮아진 노후 단지들은 상대적으로 소외받으며 가격 정체 현상을 보입니다

3. 주요 원인

금리 및 대출 규제: 금리 변동성과 대출 규제 속에서 '똘똘한 한 채'에 대한 집중도가 높아졌습니다

공급 부족 우려: 서울 등 선호 지역의 신규 공급 감소 전망이 우량 매물에 대한 매수 심리를 자극하고 있습니다

“송파 매매 49% 증가할 때 은·중·동 41% 급감

10·15 규제 양극화”

10·15 규제를 기점으로 서울 아파트 시장의 온도 차가 더욱 벌어진 것으로 나타났다. 강남권 주요 규제지역은 매매 거래와 가격이 동반 상승한 반면, 노도강·금관구·은중동 등 중저가 지역은 매매 급감과 함께 전세·월세로 수요가 분화됐다.

5일 부동산 실거래 데이터 플랫폼 집품은 10·15 규제 시행을 기준으로 규제 이전 77일(2025년7월30일~10월14일)과 규제 이후 77일(2025년10월15일~12월30일)을 비교한 결과를 발표했다.

집품에 따르면 강남·서초·송파·용산구 등 주요 규제지역은 송파구(+49.4%), 서초구(+46.2%), 강남구(+27.9%)를 중심으로 매매 거래량이 크게 증가하고 평균가격도 전반적으로 상승한 반면, 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로), 은중동(은평·중랑·동대문) 등 서울 중저가 지역 아파트 시장은 매매 거래량이 30~40% 이상 감소하며 거래가 위축됐다.

우선 매매 거래를 보면 노도강·금관구·은중동 9개 구 모두 거래량이 감소했다. 감소 폭은 동대문구(-46.3%), 노원구(-41.5%), 중랑구(-39.5%), 도봉구(-37.1%), 관악구(-36.2%), 은평구(-34.7%), 구로구(-33.6%), 금천구(-32.6%), 강북구(-29.6%) 순으로 컸다.

거래금액은 구별로 상반된 흐름을 보였다. 증가 지역은 중랑구(+12.6%), 강북구(+5.6%), 도봉구(+5.1%), 구로구(+1.2%) 순으로 나타났다. 감소 지역은 동대문구(-10.9%), 관악구(-3.3%), 은평구(-2.5%), 노원구(-2.3%), 금천구(-2.1%) 순이었다.

도봉구·강북구·중랑구 지역은 거래량이 30% 이상 감소했음에도 평균 거래금액이 오히려 증가하거나 하락 폭이 크지 않았다. 특히 중랑구는 거래량이 39.5% 줄었음에도 거래금액이 12.6% 증가해 감소 국면 속에서도 금액 지표의 상승이 동시에 나타났다.

반면 동대문구는 거래량이 46.3% 감소하고 거래금액도 10.9% 하락했다. 거래 규모와 금액이 동시에 크게 축소되며 규제 전후 변화 폭이 가장 크게 나타난 지역으로 집계됐다.

전세 거래량은 지역별로 증가와 감소가 혼재된 흐름을 보였다. 증가 지역은 관악구(+7.6%), 구로구(+1.7%), 노원구(+0.3%) 순으로 나타났으며, 나머지 6개 구에서는 거래량이 감소했다.

감소 폭은 중랑구(-41.0%), 도봉구(-27.4%), 강북구(-8.4%), 금천구(-6.4%), 동대문구(-3.2%), 은평구(-2.1%) 순으로 집계됐다.

전세 거래금액은 구별로 상반됐다. 증가 지역은 노원구(+8.5%), 강북구(+8.1%), 은평구(+6.9%), 관악구(+3.3%), 동대문구(+0.5%) 순으로 나타났다. 반면 감소 지역은 도봉구(-30.9%), 중랑구(-6.8%), 금천구(-0.5%), 구로구(-0.4%) 순으로 집계됐다.

매매 시장의 경우 노도강(-39.0%)·금관구(-34.5%)·은중동(-41.0%) 등 3개 권역 모두에서 거래량 감소가 나타났으며, 감소 폭은 은중동, 노도강, 금관구 순으로 컸다. 평균 거래금액은 노도강(+2.6%)에서만 증가했고, 금관구(-1.5%), 은중동(-2.2%)은 감소했다.

전세 시장에서는 권역별 흐름이 엇갈렸다. 금관구는 거래량이 2.4% 증가한 반면 노도강(-7.5%), 은중동(-14.9%)은 감소했다. 평균 전세금은 금관구(+1.0%), 은중동(+0.3%)에서 소폭 상승했으나 노도강(-7.3%)은 하락했다.

집품 관계자는 “규제 이후 주요 규제지역은 매매 거래 회복과 가격 상승이 동시에 나타난 반면, 중저가 지역은 매매거래와 금액 등이 위축됐다”면서 “같은 규제 환경에서도 지역별 거래 구조 차이가 뚜렷해졌다”고 설명했다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11923006