[절세 재테크] 재건축 매매 양도세가 3400만원→1억원?

재건축 아파트 팔았는데 양도세 3400만원→1억원, 무슨 일이?

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관리처분인가 후 '조합원 입주권' 전환

부동산 아닌 권리엔 '장특공제' 미적용

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8년 전 10억에 사 20억에 판 아파트

4년 전 입주권 전환 후 양도세 1억 '쑥'

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40대 김모씨는 2017년 재건축 사업이 추진 중인 서울 소재 아파트를 10억원에 매입했다. 이후 2021년 관리처분계획인가가 났고, 김씨는 올해 5월까지 계속 거주하다 이주 직전 집을 20억원에 팔았다. 얼마 뒤, 양도소득세 납부 고지서를 받아본 김씨는 깜짝 놀랐다. 3500만원 정도로 예상했던 양도세가 1억원이 넘었기 때문이다. 1세대 1주택자에다 8년 장기 보유·거주까지 한 김씨는 왜 양도세 폭탄을 맞게 된 것일까. 김씨의 사례를 통해 재건축·재개발 주택 양도 시 유의할 점을 살펴보자.

아파트 10곳 중 6곳이 준공 20년 넘은 노후 주택인 서울. 서울에서 현재 재건축 사업을 추진 중인 아파트 단지는 총 1042개에 달한다. 정비 사업이 활발해짐에 따라, 재건축·재개발 주택 거래도 늘어나는 추세다. 재건축·재개발 주택은 일반 주택과 달리 사업 진행 단계별로 자산의 성격이 바뀌고 세금도 달리 매겨져 주의가 필요하다.

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재건축·재개발 사업은 크게 '기본계획 수립→정비구역 지정→조합 설립→사업시행 인가→분양 신청→관리처분계획 인가→이주·철거·착공 및 분양' 등의 순으로 진행된다. 주택은 관리처분계획 인가 전까진 부동산에 해당하나, 이후엔 실물 자산이 아닌 '주택을 취득할 수 있는 권리'로 취급돼 조합원 입주권으로 전환된다.

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둘 다 양도세 과세 대상 자산에 해당하나, 차이점은 조합원 입주권엔 장기보유특별공제(장특공제)가 적용되지 않는다는 것이다. 장특공제란 토지·건물 등 부동산을 3년 이상 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도다. 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 다만 부동산이 아닌 자산엔 적용되지 않는다.

김씨가 예상과 다른 양도세 폭탄을 떠안게 된 것도 이 때문이다. 김씨가 올해 아파트를 팔 때까지 관리처분계획 인가가 나지 않았다고 가정하면 김씨는 8년 보유·거주 요건이 충족돼 장특공제 세율 64%를 적용받았을 것이다. 공제 금액은 2억5600만원이다. 그러나 2021년 관리처분계획 인가 후 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라, 종전 주택 보유·거주 기간(2017~2020년, 4년)에만 장특공제가 적용돼 공제액이 6400만원(세율 32%)으로 줄었다. 공제액이 줄면 과세표준(세금 부과 기준이 되는 금액)이 늘어 양도세는 불어난다. 관리처분계획 인가 전이었다면 3496만원만 냈어도 될 양도세는 1억846만원으로 3배 증가했다

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매수자 입장에선 관리처분계획 인가 후 주택이 아닌 조합원 입주권을 취득하면 '일시적 1주택+1조합원 입주권 특례'를 받을 수 있다. 현행 소득세법 시행령에 따르면 1주택자가 그 주택을 양도하기 전 조합원 입주권을 취득할 경우 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 때 해당 주택에 대해 1가구 1주택으로서 비과세를 적용해 주고 있다.

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