10·15 부동산 대책의 대책은

일산·동탄이 몰린다고요?" GTX 타고 뜨는 풍선효과 수혜지

​

투기 아닌 실거주 이동까지 틀어막은 셈

고양 덕양·안양 만안 수혜지역으로 들썩

​

부동산 해결 방안은 ‘GTX’

13조 민생지원금으로 GTX 4개 노선 짓는다

​

“이번 10·15 부동산 대책은 ‘게리맨더링(특정 정파에 유리하도록 자의적으로 선거구 조정)’보다 심각한 ‘토허맨더링’입니다. 토지거래허가구역을 주택 매매가가 떨어진 지역까지, 결국 필요 이상으로 규제해 실수요자만 뒤통수를 맞는 격이죠.”

뉴스1 edited by kcontents

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 지난 17일 유튜브 땅집고TV에 출연해 10·15 부동산 대책을 ‘게리맨더링식 규제’로 압축 평가했다. 이재명 정부는 이번 대책을 통해 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정했다. 김 소장은 “정부는 풍선효과를 사전에 차단하기 위해 강한 규제를 했다지만, 집값이 오르지 않거나 오히려 하락한 지역까지 규제해 선의의 피해자가 나올 수밖에 없다”고 했다.

​

다음은 김학렬 소장과의 일문일답.

​

-‘토허맨더링’을 강조했는데 어떤 의미인가.

“이번 토지거래허가구역 과다 지정은 행정 편의주의적으로 규제 지역을 정한 것이다. 서울시는 집값이 오른 일부 구만 ‘핀셋 지정’하는 방식을 건의했지만 받아들여지지 않은 것으로 알고 있다. 국토부 장관은 여러 시·군·구에 걸친 광역 단위로 토지거래허가구역을 지정할 수 있기 때문에, 서울 전역을 묶고 경기 일부까지 포함하는 방식을 택했다. 그 결과 거래가 거의 없던 ‘노도강·금관구(노원·도봉·강북·금천·관악·구로구)’ 등도 규제에 포함됐다. 정부는 풍선효과를 사전에 차단하겠다는 명분을 내세웠지만, 실제로는 광역 요건을 맞추기 위한 행정 편의주의적 결정으로 보인다.”

​

-이번 규제로 누가 가장 타격을 받나.

“투기세력보다 실수요자가 타격이 크다. 실수요자들은 대부분 대출을 적극 활용해야만 집을 살 수 있는데, 이번 규제로 대출 한도가 줄어 상급지 이동이 막혔고 신축 진입도 어려워졌다. 반면 강남3구·용산처럼 현금 여력이 큰 지역은 지난 10년간 규제를 받아왔지만 시세가 꺾이지 않았다. 결국 매번 비싼 지역 집값을 잡겠다는 명분 아래 비강남권 실수요자만 피해를 보고 있다.”

-정부는 풍선효과를 차단하기 위한 조치라고 하던데.

“풍선효과는 투기 이동이 아니라 실거주 이동이다. 대출이 줄면 상대적 저가 지역 실수요자들은 신축 대신 구축으로, 상급지 대신 하급지로 밀린다. 문재인 정부 때도 의정부·양주가 규제 지역으로 묶이자 동두천을 추가 지정했고, 동두천을 지정하니 포천이 올랐다. 동두천이나 포천은 투자할 곳이 없는 지역인데도 실수요자들이 밀려나며 가격이 오른 것이다.”

https://www.joongang.co.kr/article/25050774 edited by kcontents

​

[땅집고] 국토교통부가 2025년 10월 15일 고강도 부동산 대책을 발표하면서 서울 25개 구와 경기도 12개 시·구가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정됐다. 사진은 규제 지역과 인접지 위치./그래픽=임금진 기자

​

-이번 규제로 수혜를 입을 지역은?

“대표적으로 고양 덕양구·안양 만안구다. 특히 ‘래미안 안양 메가트리아'는 발표 직후 각종 부동산 사이트에서 검색어 1위를 기록하는 등 관심이 뜨겁다. 다음 규제 지역으로 선정되기 전에 서두르는 분위기다. 구리·다산은 GTX-B와 8호선 연장선이 겹치는 초역세권으로 선점할 필요가 있다. 서울에서는 연신내·불광 일대가 강북권 대체 입지로 주목받는다.”

​

-임대차 시장에도 영향이 크다고 보나.

“그렇다. 갭투자자는 사실상 전세 공급자다. 이번 규제로 토지거래허가구역에 실거주 의무가 생기면서 갭투자가 막혔다. 거래가 일어날 때마다 세입자가 빠지고 임차 매물은 한 채씩 줄어드는 구조다. 입주 물량이 충분하다면 버틸 수 있지만, 지금은 아파트뿐 아니라 다세대·빌라 착공도 90% 가까이 감소했다. 문재인 정부 때는 그나마 입주 물량이라도 많았는데, 지금은 그보다 더 심각하다. 앞으로 1~2년간 전월세 공급 공백이 불가피하다.”

​

-부동산 문제를 해결할 수 있는 방안은 무엇이라 생각하나?

“GTX가 해답이다. 서울 쏠림 현상을 완화할 유일한 대책이기도 하다. GTX 노선 하나를 건설하는 데 약 4조원이 든다. 정부가 이번 민생지원금으로 쓴 약 13조원이면 GTX A~D까지 건설할 수 있는 수준이다. 그 돈을 교통망 확충에 투입했다면 서울 수요 분산 효과가 나타났을 것이다. 예를 들어 경기 고양시 대곡역이나 창릉역에서 타면 삼성역까지 20분대로 이동 가능하다. 사람이 움직일 수 있는 교통을 여는 것이 진짜 부동산 대책이다.”

​

-향후 추가 대책은 어떻게 전망하나.

“연말에는 풍선효과가 발생한 지역 위주로 규제지역 확대가 유력하다. 내년 상반기에는 1주택 고가 보유세 인상, 양도세 중과 배제 종료 등 가능성도 있다. ‘고가’의 기준은 불명확하지만, 서울과 경기 내 집값이 비싼 지역에 주택을 소유한 1주택자까지 세금으로 규제하려는 의도로 보인다. 결국 규제는 반복되고, 실수요자만 더 막히는 구조가 이어질 것이다.”/ori@chosun.com

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/10/21/2025102101799.html

https://youtu.be/0rDFS7Zz2JY