지방선거 후 세제 개편 전망...부자의 5가지 절세법

장기보유특별공제 폐지하고

장기거주세액공제 도입 가능성

고가주택 보유자, 세무사 찾아 상담

이재명 대통령이 1세대 1주택의 양도소득세 감면 방안인 장기보유특별공제(장특공) 폐지를 지지하는 SNS 메시지를 공개하면서, 향후 세제 개편으로 아파트 세금 부담이 늘어날 강남 부자들이 발 빠르게 움직이고 있다. 서울 집값이 계속 오르고 있어서 정부가 6월 지방선거가 끝나면 ①장특공 폐지와 장기거주세액공제 제도의 도입 ②공정시장가액비율 폐지를 포함한 보유세 강화 등 강력한 집값 안정책을 서두를 것이라고 보기 때문이다.

대체로 보유 주택의 가격이 30억원 이상이고 지난 10년간 20억원 이상 시세 차익을 본 사람들은 벌써 세무사 사무실을 찾아 절세 방안을 문의하고 향후 계획에 대해 상의하고 있다. 이에 따라 ‘장특공 세금폭탄’을 피하기 위한 절세 방안이 관심사로 떠오르고 있다.

국세청 공무원 출신으로 서울 반포동에서 김진식 세무사·공인중개사사무소를 운영하고 있는 김진식 세무사는 “양도세·보유세 부담이 걱정돼 문의하는 아파트 소유자가 많이 늘고 있다”며 “정부가 정책을 확정해 발표할 때까지 주택 매도를 서두를 필요는 없지만 미리 여러 가지 절세 방안을 생각해 두는 것이 좋다”고 말했다. 세무 전문가들이 상담 고객에게 추천하는 절세 방안은 대체로 다음과 같다.

정책 확정 때까지 기다려라

정부가 정책을 발표한 뒤에도 국회의 법 개정 과정에서 내용이 수정되는 경우가 많다. 따라서 정책이 최종 확정될 때까지 기다려야 한다. 서둘러 매도했다가 정책 변경으로 돌이킬 수 없는 큰 손실을 볼 수 있다.

정부는 대체로 정책을 시행하기 전에 주택을 매도할 수 있는 유예 기간을 준다. 이 대통령은 장특공 폐지 절차와 관련해 6개월간은 시행 유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지하는 방식을 예로 들었다. 이 대통령의 발언대로라면 오는 6월 지방선거가 끝난 뒤 정부가 방침을 발표하고, 내년 1~6월은 절반만 폐지, 내년 7월 이후에는 완전 폐지하는 절차를 밟을 가능성이 크다.

세제 정책 전문가들은 이재명 대통령이 고가주택의 장기보유특별공제 제도를 폐지하고 장기거주세액공제 제도를 도입할 가능성이 높다고 보고 있다. 사진은 지난 3월 24일 국무회의를 주재하는 이 대통령./뉴스1

① 다른 사람 주택과 교환

10년 이상 거주해 장특공 혜택을 80%까지 받을 수 있는 사람은 다른 80% 혜택자와 주택을 교환하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 예컨대 10억원에 산 아파트가 40억원이 되어 양도차익이 30억원이 난 사람은 30억원에 대해 80% 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 따라서 같은 조건의 다른 사람과 주택을 교환하면 양측 모두 장특공 혜택을 실현함으로써 양도세를 적게 낼 수 있다.

또 일단 교환을 하면 취득가액이 높아지면서 다음번 양도 때에 양도소득세를 적게 내는 효과를 기대할 수 있다. 다만 주택을 교환하는 과정에서 취득세가 발생하기 때문에 전체 득실을 잘 따져봐야 한다. 전문가들은 같은 아파트 내 주민끼리 주택을 교환하는 사례도 나타날 것으로 예상한다.

https://blog.naver.com/junghyb/223482396820

② 자녀에게 증여

장특공 폐지 이후 단기적으로는 매물이 많이 나올 가능성이 있다. 이때 가격이 하락하므로 저점이라고 판단되는 시점에 낮은 가격으로 자녀에게 증여하는 방법도 생각해 볼 만하다. 실제로 은퇴한 강남 부자들 가운데 이러한 증여를 고려하는 사람이 많은 것으로 알려졌다.

③ 평생 살다가 사망 후 상속

집을 팔아 투자 이익을 실현하려는 사람들에게는 양도세 부담이 걱정거리다. 그러나 만약 투자 이익 실현이 목적이 아니고 평생 정이 든 집에서 생을 마감하고 싶다면 그냥 살다가 사망 후 자식에게 넘겨주면 된다.

이 경우 사는 동안 보유세가 올라 부담이 될 수 있다. 그러니 소득이 부족한 사람은 자녀와 상의해 사후에 자녀에게 주택을 넘기는 대신 자녀가 보유세를 대신 부담하도록 하는 것도 좋다. 실제로 이 대통령은 투자·투기용 고가주택의 경우 보유세 부담을 선진국 수준으로 높이겠다는 입장을 여러 차례 이야기했었다.

④ 주택 규모 축소

장특공 폐지 조치가 시행되기 전에 집을 팔아 장특공 혜택을 최대한 누리면서 양도차익을 챙긴 뒤 작은 규모의 주택을 사서 옮기는 방법이다. 새 집을 구한 뒤 남는 여유 자금은 연금 상품을 이용해 노후 자금으로 쓰거나 자식에게 증여할 수 있다. 이 경우 정책이 발표되면 집값이 떨어질 가능성이 있으므로 미리 매도 시점을 잘 생각해 뒀다가 집값이 하락하기 전에 파는 것이 중요하다.

재테크 전문가들은 고가주택을 보유한 은퇴자 가운데 양도세 혜택을 받아 시세차익을 실현한 뒤 여유 자금으로 편안한 노후를 보내려는 사람도 생겨날 것으로 전망한다. 사진은 삼성생명이 운영중인 실버타운 빌딩./삼성생명

⑤ 매수자는 보유세 유의

매수자는 서두를 필요가 없다. 양도세와 보유세 부담이 커지면 주택 가격이 하락할 가능성이 크기 때문이다. 따라서 가격이 충분히 하락할 때까지 기다리는 것이 좋다.

또 양도세와 보유세 부담이 강화되면 앞으로 주택 가격이 큰 폭으로 오르기 쉽지 않기 때문에 향후 대규모 양도차익을 기대하는 투자는 신중해야 한다. 양도차익 기대감보다는 늘어나는 보유세 부담을 감당할 수 있을지 먼저 생각해야 한다.

https://www.chosun.com/economy/economy_general/2026/04/22/I6JVHACQXVGYBFMILHII3WOCMA/