공사비 검증으로 갈등 해결… 정비사업 공사비 검증 본격 시행
행당7‧신반포22차 공사비 검증 시범사업 완료… 9월부터 공사비 검증사업 확대 시행
공사비 증액 문제로 갈등 겪는 정비사업장 공사비 검증 신청… SH에서 공사비 직접 검증
시, “공사비 검증뿐 아니라 다양한 갈등 상황 관리‧해결로 정비사업 속도 낼 것”
서울시의 공사비 검증 시범사업 대상지로 선정된 행당7구역과 신반포22차의 공사비 검증이 마무리됨에 따라, 앞으로 공사비 증액으로 갈등을 겪고 있는 서울지역 정비사업장은 SH공사에 공사비 검증을 신청하여 증액 타당성에 대한 검증을 받을 수 있다.
서울지역 내 정비사업 조합은 공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 SH공사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다.
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공사비 검증의 수수료, 신청양식 및 부대서류는 국토교통부 고시 「정비사업 공사비 검증 기준」에 따라 처리하며 지난 8월 8일(목) 정부가 발표한(8월 9일 행정예고) 30일 내 검증 서류 완비 등 개선사항을 반영하여 검증업무를 수행할 예정이다. 자세한 내용은 SH공사(02-3410-7143~7146)로 문의하면 된다.
※ 검증 수수료
조합에서 SH공사 등 검증기관에 공사비 검증을 의뢰한 경우, 지난 3월 서울시에서 배포한 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’에 따라 공공지원자인 자치구에 이 사실을 알려야 한다.
신반포22차는 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정하고 3.3㎡당 570만원으로 공사 계약했으나, 착공을 앞둔 지난 4월에 3.3㎡당 1300만원으로 계약을 변경하였으며, 계약 변경을 앞두고 SH공사에 공사비 검증을 신청하였다.
설계변경, 물가상승 등을 이유로 시공사가 제시한 공사비 증액분 881억원(설계변경 646억원, 물가변동 235억원)에 대하여 검증을 진행한 결과 증액 요청액의 약 75%인 661억원을 제외한 220억원은 감액되는 것이 타당하다고 검증되었다.
공사비 단가 및 공사 수량 조정을 통해 설계변경 646억원 중 160억원 감액 검증하였으며, 물가변동 적용대가 등을 검토한 결과 물가변동은 235억원 중 60억원 감액 검증하였다.
신반포22차의 공사비가 이례적으로 높은 이유로는 도심지 내 소규모 단지, 후분양으로 인한 높은 금융비용, 마감재 고급화, 가파른 물가 변동 적용 등의 영향이라고 검토 의견을 밝혔다.
160세대의 소규모 단지로 대규모의 정비사업과 비교 시 공사비 단가가 전반적으로 높은 것으로 확인되었으며 ▴후분양계획 등에 따라 사업비 대출금 상환 시점이 늦춰져 금융비용이 타 정비구역 대비 높은 점 ▴단위세대 및 부대시설, 외벽 등 대부분의 마감재가 고급 마감재(디에이치 특화적용)로 특화 설계된 점 ▴물가상승이 가팔랐던 ’17년~’23년 기간에 물가변동이 적용되는 점 등이 신반포22차의 이례적인 공사비 상승 요인이라 검토 의견을 밝혔다.
정비사업 조합이 공사비 증액을 최소화하기 위해서는 고가의 수입 자재보다는 적정 가격의 품질이 우수한 자재를 선정하는 것이 중요하며, 평당 몇백만 원, 즉 총금액으로만 계약을 변경하는 것이 아니라 변경된 도면 및 내역을 명확하게 관리하여 합리적인 공사비 증액 계약을 하는 것이 필요하다.
정비사업의 공사비 변경계약은 최초 사업시행인가 및 시공사 선정 이후에 사업의 진척에 따라 예상보다 자주 이루어진다. 시공사의 유상제안(브랜드 상향 등) 반영 ▴건축물의 구조 및 안전을 위한 심의과정 ▴ 설계도서와 다른 현장조건 ▴조합의 특화 요청 등에 따라 공사비 증액 사유가 발생하고 있다.
이번 공사비 검증 시범사업 결과를 바탕으로 SH공사는 ‘공사비검증 관리카드’를 도입해 시행한다. 당초 시공사에서 고가의 자재‧제품을 약속했으나 내역서에는 기재되어 있지 않아 실제 시공 단계에서 고가의 자재‧제품이 누락되거나 변경되는 것을 막기 위해 고가의 자재나 제품은 관리카드를 만들어 관리되도록 할 계획이다.
한편, 시는 최근 다수의 정비사업장에서 공사비로 인한 조합-시공자간 갈등이 고조되자 이로 인한 사업 지연 및 조합원 피해를 최소화하기 위한 다양한 대책을 마련하고 관리해 왔다. SH공사에서 공사비 검증업무를 수행하도록 한 것도 공사비 갈등을 신속하게 봉합하기 위한 대책 중 하나로, 공사비에 대한 협의가 보다 투명하고 신속하게 이루어질 수 있도록 일조할 전망이다.
그 밖에도 시는 조합과 시공자 간 책임과 의무를 보다 명확히 해 갈등을 예방할 수 있도록 지난 3월 ‘서울형 표준계약서’를 마련·배포했으며, 시공자 선정 및 계약에 앞서 독소조항 등을 미리 검토해 주는 등 조합의 부족한 전문성을 보완해 주기 위한 ‘전문가 사전컨설팅 제도’도 시행했다.
이미 갈등이 발생하여 사업추진이 원활하지 않은 정비사업장은 전문가로 구성된 ‘정비사업 코디네이터’를 파견하여 조기에 갈등을 봉합하고 사업이 재개될 수 있도록 지원하고 있다.
아울러 다양한 제도를 적시에 활용할 수 있도록 시공사의 증액 요청 여부 등을 상시 모니터링하는 등 갈등에 대비하고 있다.
서울시의 이러한 노력으로 조합과 시공사 간 첨예했던 갈등이 봉합되고 사업이 정상화되는 등 성과가 나타나면서, 최근 서울지역 정비사업장이 활기를 띠고 있다.
신반포22차에 앞서 SH공사에서 공사비 검증을 완료한 행당7구역(재개발)의 경우, 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사(대우건설)가 제시한 526억의 53%인 282억원으로 조합과 시공사 간 합의를 끌어내며 갈등 상황을 마무리하고 일반분양을 시작했다.
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정비사업 전문가로 구성된 ‘코디네이터’들의 활약도 돋보이고 있다.
조합의 집행부 부재 및 공사대금 미지급으로 지난 1월부터 공사가 중단되어 조합원들의 우려를 자아냈던 대조1구역(재개발)은 코디네이터의 적극적인 중재 및 지원으로 조합 집행부가 무사히 정상화되었고 시공사인 현대건설과 갈등을 봉합하여 지난 6월 공사를 재개하였다.
시공사인 롯데건설에서 공사중지를 예고하며 현수막까지 걸었던 청담삼익(재건축)의 경우에도 공사기간 연장 및 자재·금융비용 등 증액과 관련한 조합과 시공사간 이견이 있었지만, 코디네이터를 활용한 시의 중재 노력으로 지난 7월 양측이 증액 범위 등에 합의를 완료하였으며, 오는 9월 일반분양을 시작할 예정이다.
입주를 앞두고 시공사(GS건설)와의 공사비 갈등이 소송전으로 번지면서 조합원들이 제때 입주하기 어려울 것으로 예상된 미아3구역(재개발)은 코디네이터의 중재로 당초 GS건설이 요구했던 326억의 3분의 1 수준인 110억에 합의하며 갈등을 마무리했다.
지난 7월 29일 준공되었으나, 공사대금 등 연체에 따른 시공사(진흥기업)의 유치권 행사로 조합원들의 입주가 지연되고 있던 안암2구역(재개발)도 코디네이터가 투입되어 공사대금 지급일 등을 중재하며 극적 합의를 이끌어냈으며, 지난 8월 23일부터 조합원들이 입주를 시작하였다.
김헌동 SH공사 사장은 “정비사업 공사비 상승과 사업지연에 따른 분쟁 증가에 SH공사의 지난 35년간의 경험과 축적된 역량을 활용하여 공정하고 투명한 자료 제시 등을 통해 갈등 해결에 도움을 드리겠다.”라고 전했다.
□한병용 서울시 주택실장은 “사업시행인가가 완료된 구역은 공정관리만 제대로 이루어진다면 5~6년 내 착공이 가능하다. 정비사업은 갈등 양상이 다양하게 나타나는 만큼, 조합 스스로 해결하기 어려운 문제에 대해선 시의 갈등관리 노하우를 적극 활용해 공사비뿐만 아니라 정비사업 전 과정에서 발생할 수 있는 갈등 관리로 신속한 주택공급과 시장 안정화를 위해 노력할 것”이라고 말했다.
※ 2024년 서울지역 정비사업 갈등해소 주요 사례
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