서울 노후 단지들, 리모델링 포기 재건축으로 전환...왜

서울 노후 단지들이 절반에 불과한 사업 기간 등 상대적으로 유리했던 리모델링을 포기하고 최근 재건축으로 잇달아 방향을 틀고 있다. 재건축 규제 완화 기대감과 사업성 저하를 비롯해 내부 갈등이 겹친 탓이다.

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13일 정비 업계에 따르면 서울 용산구 동부이촌동 이촌우성아파트 리모델링 사업이 지난달 중단됐다. 설립 3년 안에 사업계획승인을 받지 못한 조합이 사업을 계속할지 묻는 총회를 개최했는데, 반대표가 더 많이 나왔기 때문이다. 이에 따라 조합은 해산 수순을 밟게 됐다. 1995년 준공된 이촌우성아파트는 지하 2층~지상 20층, 2개 동, 243가구 규모 단지다.

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이촌우성아파트가 있는 동부이촌동은 용적률이 300%를 넘는 단지가 많아 대부분 리모델링을 추진해 왔다. 이촌우성아파트도 단지 용적률이 322%라 사업성 측면에서 리모델링을 택했었다. 그러나 최근 몇 년간 공사비가 급등해 리모델링 사업성이 떨어진 데다 평면·커뮤니티 시설·층고 등 재건축보다 낮은 품질의 아파트가 될 것이란 의견이 조합 내부에 번진 것으로 알려졌다. 인근 한강대우아파트도 리모델링에서 재건축 선회 카드를 만지작거리고 있는 것으로 전해졌다.

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1986년에 준공된 서울 성동구 응봉대림1차도 2006년 조합 설립 후 리모델링을 추진했다가 재건축으로 방향을 전환했다. 조합 설립 후 10년 동안 사업이 지지부진하면서 주민 불만이 커져 최근 리모델링 조합 인사 취소 절차에 돌입했다. 15년간 수직 증축 리모델링에 공을 들여왔던 강남구 개포동 성원대치2단지 역시 리모델링 조합 해산에 돌입한 상태다.

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기존 아파트를 철거하는 재건축과 달리 리모델링은 골조(뼈대)를 유지한 채 증축하는 방식으로 공사비가 상대적으로 저렴하다는 장점이 있다. 이 때문에 재건축을 강하게 규제했던 문재인 정부 시절에는 구조적으로 튼튼해 재건축 안전진단 통과가 어렵거나, 용적률이 높고 사업성이 떨어져 재건축이 어려운 단지를 중심으로 리모델링을 추진한 사례가 많았다.

하지만 윤석열 정부와 오세훈 서울시장이 재건축 활성화를 적극적으로 추진하면서 상황이 달라졌다. 윤 정부는 2023년 안전진단 완화, 서울 강남 3구·용산구 등을 제외한 지역의 분양가 상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 완화 등을 시행했다. 2024년에는 안전진단을 거치지 않고 재건축에 착수할 수 있는 '패스트트랙'도 도입했다.

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서울시는 올해 초 시정 화두로 '규제 철폐'를 제시하고 지난 5월 환경영향평가 면제 대상을 많이 늘리는 내용으로 조례를 개정했다. 환경영향평가 협의 절차가 면제되면 '평가서 초안(20일)→본안 협의(28일)'로 이어지던 과정에서 본안 협의 단계가 생략, 약 28일의 협의 기간이 단축되는 효과가 나온다. 또 높이 규제 지역 공공기여 완화, 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 개선 등을 추진 중이다.

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정비 업계 관계자는 "리모델링 공사비도 재건축만큼 오르면서 비용 측면에서 장점이 사라지고 있다"면서 "서울시 신속통합기획에 참여하면 종(種) 상향 혜택을 받아 용적률을 높일 수 있게 되면서 재건축이 가능해지는 경우도 생겨 리모델링을 추진하는 단지 주민의 고민이 클 것"이라고 했다.

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/12/13/237KCJR4LNBPDCE32RBRL2U7QU/