서울 아파트 값 상승...19년만 최고치...뭐가 문제인가

[개관]

2025년 서울 아파트값은 19년 만에 최고 상승률을 기록할 것으로 전망되며, 이는 부동산 시장에 여러 심각한 문제점을 야기하고 있습니다

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자산 양극화 심화: 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 뚜렷해지면서, 고가 지역과 외곽 지역 간의 격차가 더욱 벌어지고 있습니다. 강남권 거래의 30% 이상이 종전 최고가를 경신하는 등 가격 쏠림 현상이 심각합니다.

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주거 사다리 붕괴: 서울 전용 59㎡ 아파트의 평균 매매가가 10억 원을 돌파하면서 서민과 청년층의 내 집 마련 장벽이 한층 높아졌습니다. 이는 세대 간, 계층 간 자산 격차를 확대하는 요인이 됩니다.

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가계부채 위험 및 규제 실효성 논란: 대출 한도 제한(DSR 규제 등)에도 불구하고 금리 인하 기대감과 공급 부족 우려로 인한 '막차 수요'가 몰리며 가계부채 부담이 가중되고 있습니다. 강력한 규제 정책이 오히려 매물을 잠기게 하여 가격을 더 끌어올리는 역효과를 냈다는 지적도 나옵니다.

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공급 절벽 예고: 2026년 이후 서울 아파트 입주 물량이 급감(2028년까지 약 60% 감소 전망)할 것으로 예상되어, 공급 불안에 따른 심리적 압박이 가격 상승을 지속적으로 부추기고 있습니다.

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이러한 상황에 대해 일각에서는 부동산 시장의 근본적인 안정을 위해 '토지공개념' 도입 등 보다 강도 높은 제도적 정비가 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다

올해 서울 아파트 매매가격 상승률이 19년 만에 최고치를 기록할 전망이다. 집값이 급등했던 문재인 정부 때보다 높다.

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16일 한국부동산원에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 매매가격 상승률(월간 기준)이 8.04%로 집계됐다. 올 들어 지난달까지 서울 아파트값이 평균 8% 정도 올랐다는 얘기다. 지난해 연간 상승률이 4.67%인 점을 고려하면 올해 상승세가 더 가팔라졌다.

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이 같은 상승률은 집값 급등기로 꼽히는 문재인 정부 때보다 높다. 부동산원 월간 통계에 따르면 문재인 정부 집권 시기였던 2018년과 2021년 서울 아파트값 상승률은 각각 8.03%, 8.02%였다. 2017년(4.69%)과 2019년(1.11%), 2020년(3.01%)에는 연간 상승률이 상대적으로 낮았다.

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이번 달이 남아 있지만 서울 아파트값이 하락 전환할 가능성은 작다. 이재명 정부 들어 첫 해 서울 아파트값은 연간 기준으로 문 정부 때를 넘어설 전망이다. 서울 아파트값은 문 정부 집권 기간(2017년 5월~2022년 5월) 총 26.36% 올랐다.

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부동산원에 따르면 올해 상승률은 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 수치이기도 하다. 당시는 IMF 외환위기 극복을 위해 시중에 쏟아부은 유동성과 세계적인 저금리 상황이 맞물리면서 2000년 초반부터 집값이 치솟았던 때다.

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전문가들은 올해도 시중에 풀린 돈(유동성)이 많은 데다, 주택 공급 부족 상황이 겹쳐 집값이 오르고 있다고 분석했다. 특히 ‘똘똘한 한 채’ 매수세가 커 수도권 중에서도 서울만 유독 오름세가 두드러졌다. 서울 안에서도 집값 양극화가 심하다. 올해 1~11월 경기권 아파트값은 0.93% 오르는 데 그쳤고, 전국(0.76%)·수도권(2.42%) 등이다. 지방(-0.78%)은 집값이 내려갔다.

반면 서울 아파트값은 올해 2월 첫째 주부터 44주 연속 오르고 있다. 자치구별로 보면 올해 들어 이달 둘째 주까지 송파구(19.78%)의 상승률이 가장 높았고, 이어 성동구(17.94%), 마포구(13.50%), 서초구(13.20%), 강남구(12.90%), 양천구(12.25%), 용산구(12.18%), 강동구(11.76%), 광진구(11.48%), 영등포구(10.06%) 등의 순이었다. 반면 같은 기간 노원(1.76%)·금천(1.15%)·강북(0.93%)·도봉(0.79%)·중랑구(0.70%)는 1% 안팎 상승에 그쳤다.

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서진형 광운대 교수는 “문 정부 때보다 서울 아파트값이 더 오른 이유는 그만큼 공급 부족이 쌓인 결과”라며 “시중에 유동성은 넘치고 내년부터 공급 절벽이 예상돼 무주택자의 불안 심리가 극에 달해 있다”고 지적했다. 여기에 10·15 부동산 대책으로 매물이 줄면서 주요 지역 집값이 더 오르고 있다는 설명이다.

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서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 줄어든다. 직전 3년(2023~2025년) 입주 물량(8만7515가구) 대비 60%가량 급감하는 수치다.

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함영진 우리은행 부동산랩장은 “2022년 집값이 하락한 후 다시 오르는 과정에서 똘똘한 한 채 쏠림이 심화했다”며 “많이 오를 한 채를 오래 보유하려는 심리가 강해져 서울 집값 오름폭이 예년과 비교해 높게 나타나고 있다”고 말했다.

백민정·정은혜 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25390520