재개발·재건축 시 반드시 투자 유의할 2가지
10년 후면 서울 아파트 중 30년 이상된 아파트가 절반을 넘는다. 우리는 앞으로 재개발·재건축(이하 정비사업) 투자가 선택이 아닌 필수인 시대에 살아야 한다. 이때 반드시 유의해야 할 것들이 있다.
첫 번째, 아무거나 사면 안 된다는 것이다.
신축아파트를 받을 수 있는 물건인지, 즉 ‘조합원 입주권’이 보장되는 물건인지 제대로 확인해야 한다. 잘못하면 현금으로 보상만 받고 끝날 수 있기 때문이다.
제일 먼저 사려는 물건이 투기과열지구 내에 있는지 확인하자. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후라면 해당 구역 내 물건을 매입하더라도 예외적인 경우가 아니라면 조합원이 될 수 없기 때문이다. 특히 재건축은 사업초기부터 조합원지위양도가 제한이 되기 때문에 더 유의해야 한다.
재개발에서는 권리산정기준일이 중요하다. 권리산정기준일 이후 필지분할, 신축·전환 다세대주택 등을 사더라도 조합원입주권을 취득할 수 없으며, 그 기준일이 재개발마다 달라지니 반드시 개별적으로 확인해야 한다. 더불어 조합설립인가 이후 정비구역의 물건이라면 그 매도자가 다물권자(다수 물건 보유 조합원)인지도 확인해야 한다. 조합설립인가 이후에는 다물권자 물건 중 하나를 매입하더라도 조합원이 될 수 없기 때문이다.
두 번째, 나무보다는 숲을 봐야 한다는 것이다.
내 부동산이 아무리 좋아도 해당 정비사업의 사업성이 좋지 않으면 사업 자체가 어려울 수 있기 때문이다. 또한 정비사업에는 비례율((종후자산 합산액-사업비) ÷ 종전자산 합산액))이란 개념이 있는데, 이는 내 분담금(종후자산 가액 - (종전자산 가액×비례율))을 증감시키는 중요한 요인으로 정비사업 전체의 사업성에 따라 좌우되기 때문이다.
분담금을 계산할 때 새로 입주할 아파트 분양가격에서 권리가액(종전자산 가액×비례율)을 차감해 산정하니 비례율을 현금이라고 해도 무방할 정도다. 그런데 이 비례율이 내 부동산이 얼마나 좋은지에 달려있는 것이 아니라 해당 정비사업의 사업성이 얼마나 좋은지에 달려있으니, 해당 정비구역의 입지가 얼마나 좋은지를 먼저 봐야 한다.
최근 주택경기가 좋지 않다. 금리도 높고 공사비도 올라 정비사업 진행이 지지부진하다는 기사들을 많이 보게 된다. 하지만 오히려 이런 때가 기회가 될 때가 많았다. 재개발·재건축 투자를 잘 활용한다면 보다 더 저렴한 가격에 새 집 마련을 할 수도 있다. 아울러 사업기간이 장기화된다고 하더라도 소중한 우리 자녀들에게 새 집 마련의 기회를 줄 수 있으니 잘 활용하는 것을 추천한다.
서지연 기자 헤럴드경제
[도움말: 홍진화 메트라이프생명 노블리치센터 부동산 전문위원]
현대건설, ‘도마·변동 16구역’ 수주…공사비 7057억
삼성물산, ‘잠원강변 리모델링’ 사업 따내…마수걸이
하반기엔 DL이앤씨·대우건설 등도 존재감 각인할 듯
연초 부진한 모습을 보였던 대형건설사들의 도시정비사업(재건축·재개발)이 모처럼 활기를 띄고 있다. 기업별 하이엔드(고급) 브랜드와 색다른 디자인 등이 조합의 마음을 사로잡은 요인으로 꼽힌다.
게다가 올해 하반기엔 서울 강남 압구정아파트 지구와 강북권 등 ‘알짜 정비사업 단지’의 시공사 선정이 예정돼 있는 만큼, 건설사들의 수주 경쟁은 한층 치열해 질 것으로 보인다.
27일 건설업계에 따르면 최근 전국 곳곳에선 대형건설사들의 수주 소식이 이어지고 있다. 지난 1분기 동안 대형사들이 마수걸이도 하지 못한채 전전긍긍하던 모습과는 분위기가 사뭇 다르다.
무엇보다 건설업계 큰형으로 불리는 현대건설의 수주 호재는 이달에도 이어졌다. 현대건설은 지난 25일 열린 대전 도마·변동 16구역 시공자 선정 총회에서 최종 시공사로 낙점됐다.
이 사업은 대전 서구 도마동 68-1일대 12만5212㎡ 부지에 지하 3층~지상 38층, 11개동, 2030가구 및 부대복리시설을 신축하는 것으로, 사업비는 7057억원 규모다.
이 단지는 글로벌 건축설계사 NBBJ와 손을 잡고 아파트 디자인을 진행했다. 단지 중앙에는 축구장 3배 크기의 중앙광장을 만들 계획이다.
앞서 현대건설은 1분기에만 9조5177억원어치의 신규 수주를 따내며 미소를 지은 바 있다. 이는 1년전과 비교해 60.3% 증가한 수치다.
다만 국내 사업 보단 해외 사업 및 에너지 밸류체인 확대로 신규 수주액이 증가했다.
같은 시기 삼성물산 건설부문(삼성물산)은 서울 서초구 잠원동 강변아파트 리모델링 사업 시공자로 최종 선정됐다. 이로써 삼성물산은 올해 첫 정비사업을 수주하게 됐다.
해당 사업은 서울 서초구 잠원동 54-15일대에 지하 6층~지상 20층, 아파트 4개동, 389가구와 부대 복리 시설 등을 조성하는 사업이다. 공사비는 약 2320억원이다.
또 3개동 옥상을 연결해 총 270m 길이의 스카이데크 옥상정원을 조성하고, 20층에는 스카이 라운지를 도입한다는 계획이다.
대형사들의 수주 소식은 올 하반기 더욱 많을 것으로 보인다. 일명 ‘알짜 사업지’들의 시공자 선정이 예정돼 있어선데, 0건을 기록하던 DL이앤씨와 대우건설의 첫 마수걸이 수주도 점쳐진다.
먼저 DL이앤씨는 ‘잠실우성 4차 재건축 사업’에 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.
잠실우성4차 조합이 연이은 시공자 선정 실패로 760만원이던 공바시를 800만원대로 높여 시공사 모집을 재공고했고, 이에 DL이앤씨가 단독으로 참여의향서를 제출한 상태다.
아울러 DL이앤씨는 한남5구역 재개발 사업에도 관심을 두고 있다.
한남5구역은 강북의 핵심 구역이라 불릴 만큼 사업성이 좋다. 이에 지난 3월 한남5재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합이 진행한 간담회에는 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 1군건설사만 5곳이 참석했다.
대우건설은 올 하반기 강남 재건축 단지 수주에 공을 들이고 있다. 해당 단지는 강남구 개포주공 5단지와 서초구 신반포16차 재건축 사업이다.
본래 개포주공5단지는 포스코이앤씨와 대우건설 간의 경쟁입찰이 유력했으나, 포스코이앤씨가 입찰을 포기해 대우건설의 수주가 유력해진 상황이다. 총 공사비는 7000억원이다.
서초구 신반포16차 재건축 사업에선 대우건설이 우선협상대상자로 선정된 상태다.
[EBN 이병우 기자 (news7251@ebn.co.kr)]
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